статья

Пожалуй, это самый известный и востребованный тип страхования для собственников коммерческой недвижимости, с которым большинство финансовых менеджеров уже сталкивалось. Однако «подводных камней» в имущественном виде не меньше, чем в любом другом договоре страхования.

Для начала давайте подумаем, как выбрать оптимальную стоимость имущества? Кредитору важно, чтобы страховая сумма была не менее залоговой, собственнику важна рыночная, но для страховщика важна восстановительная. Цель страхования имущества – восстановление повреждённого или утраченного объекта до первоначального состояния. И залоговой стоимости для этих целей, скорее всего, не хватит, а рыночная может оказаться избыточной, особенно если объект расположен в привлекательном районе или области.

Оптимальным вариантом будет использование оценки имущества затратным подходом за вычетом однократных расходов (например, на проектирование). Однако следует удостовериться, что такая сумма не будет ниже залоговой (то есть дисконтированной рыночной), так как в противном случае могут быть нарушены требования договора залога. Кроме этого, следует учесть при формировании страховой суммы различные дополнительные расходы, которые могут стать следствием убытка – от расходов на вывоз мусора и разбор пострадавшего имущества до судебных издержек и увеличения стоимости имущества в результате инфляции.

Следующий важнейший вопрос – это от каких рисков следует страховать отель? Если на проекте есть кредитор, то объём покрытия не должен быть уже минимального набора рисков, прописанных в договоре залога. Но будет ли такой набор рисков соответствовать наилучшей практике рынка? Конечно же, нет… Вероятно, можно просто выбрать страхование «от всех рисков», но и в этом широком виде покрытия есть немало пробелов.

Ущерб от поломки машин и электронного оборудования, терроризма, массовых волнений или, например, от проведения некапитальных работ, то есть отделочных, ремонтных и иных, подобных им, не будет возмещён стандартным договором, хотя эти риски весьма востребованы и актуальны. Для размещения рисков терроризма и диверсии страховщики используют отдельные ёмкости, и стоимость этих рисков рассчитывается отдельно. На текущий момент стоимость страхования таких рисков может быть близка к стоимости страхования полного пакета остальных рисков.

Стоит обратить внимание и на то, что такие риски страховщики будут лимитировать, то есть устанавливать лимит на возмещение убытков, явившихся следствием актов терроризма, диверсии, народных волнений и иных подобных событий. Часть рисков на страховщика переложить и вовсе не получится. В перечень таких исключений попадают военные риски, умысел страхователя, события, имеющие 100%-ную вероятность наступления (например, естественный износ) и многие другие. Перечень исключений из покрытия следует читать наиболее внимательно, а лучше привлечь для анализа специалиста – страхового брокера.

Ещё одним важным моментом будет выбор оптимальной франшизы. С более высокой договор страхования обойдётся дешевле. Допустим, 100–200 тысяч рублей можно компенсировать и из собственных средств. Но если за год в отеле происходит несколько однотипных небольших убытков, например бой стёкол, то большая франшиза «отсечёт» все подобные случаи. А кроме этого, оставит негативное впечатление об эффективности страхования. Поэтому введение дифференцированных франшиз по разным рискам может оказаться весьма эффективным.

Второй секцией договора страхования имущества может стать страхование перерыва в деятельности. Нужно сразу отметить, что покрываться таким страхованием будет не любой перерыв или падение дохода, а лишь вызванные материальным ущербом, причинённым отелю и покрываемым по первой секции договора. Другими словами, эти две секции работают в тесной связке.

Наиболее правильным подходом к расчёту страховой суммы по этой секции будет, как бы странно это ни прозвучало для финансистов, суммирование размера ожидаемой чистой прибыли и суммы постоянных внеоборотных расходов. То есть страховщики будут готовы не только компенсировать отельеру чистую прибыль, но и оплачивать некоторое время расходы, которые не привязаны к объёму оказываемых услуг.

При этом длительность периода, за который страховщики будут платить, можно выбрать самостоятельно. Обычно это сроки от полугода и до трёх лет. Стоит отметить, что если отель выйдет на уровень оборотов, аналогичный тому, что был до момента наступления убытка, ранее выбранного периода возмещения, то с этого момента страховщик перестанет выплачивать возмещение. Выбирая длительность периода возмещения, нужно руководствоваться ориентировочным сроком полного восстановления имущества при тотальном убытке. Рыночная практика говорит, что оптимальный выбор – это период возмещения длиной в 1,5–2 года.

Стоимость договора страхования зависит от множества факторов: страховой суммы, набора рисков, франшизы, качества систем противопожарной безопасности и систем охраны. На текущий момент стоит ориентироваться на разброс ставок от 0,02% от страховой суммы для наиболее дорогостоящих и новых отелей до 0,06% для средних и малых.

По моему личному опыту, хороший договор страхования имущества для 4–5-звёздочного отеля начинается от 500–600 тысяч рублей в год (при небольшой стоимости самого отеля) и до 4–5 миллионов рублей (и даже более) для самых известных гостиниц. Стоит ли тратиться на такое страхование, решать, конечно же, вам.

Но для полноты картины можно привести несколько примеров далеко не самых крупных убытков:

Убытки же при возникновении пожара на объектах коммерческой недвижимости, обычно, характеризуются сотнями миллионов рублей.